Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Thừa kế quyền sử dụng đất là quyền của cá nhân, thành viên hộ gia đình được để thừa kế quyền sử dụng đất của mình cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Ở Việt Nam, với đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân. Bởi vậy, khi cá nhân hoặc thành viên trong hộ gia đình có người chết thì quyền sử dụng đất của họ được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Những quy định của pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất
Quy định về người có quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất
Mỗi cá nhân đều có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người khác thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.
– Người để lại thừa kế là người có tài sản sau khi chết để lại cho người còn sống theo ý chí của họ được thể hiện trong di chúc hay theo quy định của pháp luật.
– Người để lại thừa kế chỉ có thể là cá nhân, không phân biệt bất kỳ điều kiện nào như thành phần xã hội, năng lực hành vi,…
– Đối với pháp nhân, tổ chức được thành lập với những mục đích và nhiệm vụ khác nhau tài sản của pháp nhân, tổ chức để duy trì các hoạt động của chính mình và không cá nhân nào có quyền tự định đoạt tài sản của pháp nhân; tổ chức. Khi pháp nhân, tổ chức đình chỉ hoạt động của mình, tài sản được giải quyết theo quy định của pháp luật. Pháp nhân, tổ chức tham gia vào quan hệ thừa kế với tư cách là người được hưởng di sản theo di chúc.
Cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật;
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có quyền để thừa kế tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người nhận thừa kế được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01.7.2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật trong thời hạn đã trả tiền thuê đất.
Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có quyền để thừa kế tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất:
– Trường hợp chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng thì có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất;
– Trường hợp chọn hình thức thuê đất thì có quyền để thừa kế tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì có quyền để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật dân sự, trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hoặc cá nhân nước ngoài thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
Hình thức thừa kế quyền sử dụng đất
Để có thể thừa kế quyền sử dụng đất thì có hai hình thức được pháp luật quy định như sau:
Thứ nhất, thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc
Thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc là việc người có tài sản là quyền sử dụng đất trước khi chết đã lập di chúc để định đoạt tài sản trên cho người khác.
Di chúc phải đảm bảo tính hợp pháp gồm:
– Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
– Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.
Thứ hai, thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật
Thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật được thực hiện trong trường hợp người chết có di sản là quyền sử dụng đất không để lại di chúc, di chúc không hợp pháp, những người thừa kế theo di chúc đều đã chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; những người thừa kế theo di chúc đều không có quyển hưởng di sản hoặc từ chối quyển hưởng di sản.
Khi thực hiện việc thừa kế theo pháp luật, thì đảm bảo việc thừa kế quyền sử dụng đất theo hàng thừa kế sau:
– Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
– Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
– Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
Đối tượng được thừa kế quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai năm 2013, đối tượng được để thừa kế quyền sử dụng đất, bao gồm những đối tượng sau:
Thứ nhất, cá nhân, thành viên hộ gia đình;
Thứ hai, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyển sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai năm 2013 quy định thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sử dụng đất khi có các điều kiện như:
Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo quy định tại khoản 6 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Tại Điều 101 Luật Đất đai 2013, Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về QSDĐ mà “đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp” hoặc “đã được sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch” thì vẫn đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận. Vì vậy, những chủ thể này cũng có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất.
Thứ hai, đất không có tranh chấp. Đất không có tranh chấp là đất mà tại thời điểm thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, các chủ thể sử dụng đất không có sự bất đồng với nhau trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đó và cơ quan nhà nước có thẩm quyền không nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đó. Khi thực hiện quyền thừa kế, người nhận thừa kế sẽ chứng minh đất không bị tranh chấp thông qua việc cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ hợp lệ có liên quan đến quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, về phía cơ quan nhà nước khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất cũng có trách nhiệm kiểm tra tình trạng đất có bị tranh chấp hay không thông qua các giấy tờ, hồ sơ có liên quan. Ngoài ra, khi tiến hành phân chia, khai nhận di sản thừa kế thì bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, khai nhận di sản thừa kế phải niêm yết công khai 15 ngày tại trụ sở UBND phường, xã nhằm xác định quyền sử dụng đất để thừa kế có tranh chấp hay không. Khi phát hiện tình trạng đất có tranh chấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ ngừng ngay việc tiến hành các thủ tục cho nhận thừa kế quyền sử dụng đất và chỉ tiếp tục khi tranh chấp đã được giải quyết xong.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người sử dụng đất nhưng quyền của họ đã bị hạn chế vì hành vi vi phạm pháp luật của mình. Lúc này, người sử dụng đất không thể tự mình thực hiện quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất nữa, bởi tài sản này đã đặt dưới sự giám sát cơ quan thi hành án, nhằm tiến hành hoạt động bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với người được thi hành án. Bởi lẽ, Khi một người chết đi thì nghĩa vụ tài sản của họ để lại vẫn phải được thực hiện bằng chính tài sản do họ tạo lập khi còn sống. Như vậy, quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn sẽ phải bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ tài sản cho người được thi hành án.
Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất. Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu nên khi thực hiện quyền đại diện sở hữu của mình nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng ổn định, lâu dài hoặc trong một thời hạn nhất định chứ không trao vĩnh viễn. Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được phép sử dụng đất. Trong thời hạn này, người sử dụng đất chính là chủ thể chiếm hữu và có tác động trực tiếp lên đất đai.
Pháp luật đất đai đã quy định cho họ khá nhiều quyền trong thời gian sử dụng đất, trong đó có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất. Căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ có liên quan, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định thời hạn sử dụng đất để cho phép thừa kế quyền sử dụng đất. Khi hết thời hạn sử dụng mà người sử dụng đất không được gia hạn thì quyền sử dụng đất sẽ bị nhà nước thu hồi.
Lúc này, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không còn và đương nhiên khi đó họ không còn là chủ thể có quyền sử dụng đất để có thể thực hiện được quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất cho người khác. Do đó, chỉ khi quyền sử dụng đất còn thời hạn sử dụng thì mới có thể để thừa kế. Nên việc biết rõ thời hạn sử dụng đất được nhận thừa kế sẽ giúp cho người thừa kế xem xét, cân nhắc, đưa ra kế hoạch đầu tư đúng đắn, phù hợp trên mảnh đất đó và tránh những tranh chấp xảy ra do người để lại thừa kế quyền sử dụng đất và người nhận thừa kế quyền sử dụng đất không hiểu biết quy định của pháp luật.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật Rong Ba về thừa kế quyền sử dụng đất. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về thừa kế quyền sử dụng đất và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Luật Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.
